Modelo de Informe de Consultoría de Traspaso de Locales en Funcionamiento para Self Storage

(Datos ficticios y exagerados, elaborados únicamente con fines demostrativos. No extrapolar valores)

Este informe está diseñado para mostrar el esquema y contenido que ofrecemos a nuestros clientes al contratar nuestros servicios de consultoría de traspaso de locales en funcionamiento. A continuación, se presenta un ejemplo detallado de las fases, los análisis y las recomendaciones realizadas, basado en un caso ficticio.

1. Valoración Económica del Negocio

1.1. Análisis de ingresos, ocupación, precios y costes operativos

Ingresos anuales:
El negocio de self storage genera 650.000 € anuales, distribuidos de la siguiente forma:
- Alquiler de trasteros: 85% (552.500 €).
- Servicios adicionales (seguros, venta de cajas y material de embalaje): 15% (97.500 €).
Tasa de ocupación:
La ocupación promedio actual es del 78%, con picos del 85% en primavera y descensos al 70% en invierno.
Precios promedio por unidad:
- Trasteros pequeños (2-4 m²): 50 €/mes.
- Trasteros medianos (5-8 m²): 90 €/mes.
- Trasteros grandes (10-15 m²): 150 €/mes.
  Estos precios están ligeramente por debajo del promedio del mercado, que se encuentra entre un 5% y un 10% más alto.
Costes operativos anuales:
El negocio presenta costes operativos de 320.000 €, distribuidos así:
- Personal: 120.000 €.
- Mantenimiento e instalaciones: 90.000 €.
- Marketing y publicidad: 30.000 €.
- Otros costes (electricidad, software, seguros): 80.000 €.

1.2. Determinación del valor de mercado del negocio

Se utilizó el método de valoración basado en el Beneficio Operativo Neto (NOI) y la Tasa de Capitalización (Cap Rate):

Beneficio operativo neto (ingresos menos costes): 330.000 €/año.
Cap Rate promedio del mercado en esta zona: 8%.
Valor estimado del negocio: 4.125.000 €.

Nota: Se podría aumentar este valor hasta los 4.500.000 € con mejoras en ocupación y precios durante los próximos 6 meses.

2. Due Diligence Legal y Fiscal

2.1. Auditoría de contratos de clientes

Duración promedio de los contratos: La mayoría son contratos a corto plazo, con renovaciones mensuales (75% de los clientes).
Cláusulas de cancelación: Se identificaron inconsistencias en las cláusulas de penalización por cancelación anticipada, lo que puede ser un riesgo en caso de traspaso.
Recomendación: Revisar y unificar los contratos para garantizar condiciones claras y favorables para los nuevos propietarios.

2.2. Revisión fiscal y contable

Estado fiscal: El negocio cumple con las obligaciones fiscales, pero se identificaron gastos no deducibles por valor de 15.000 € anuales que podrían optimizarse.
Auditoría contable:
- Registros financieros bien organizados.
- Ausencia de deudas relevantes, lo que aumenta el atractivo del negocio para inversores.

Conclusión: El negocio tiene un perfil fiscal sólido, pero recomendamos optimizar ciertos gastos para mejorar el margen de beneficio.

3. Plan de Optimización Previa al Traspaso

3.1. Mejoras operativas y de marketing para aumentar el valor percibido

Se identificaron las siguientes oportunidades para aumentar el valor del negocio:

Incrementar la ocupación:
- Implementar una campaña de Google Ads con un presupuesto de 2.000 €/mes durante los próximos 3 meses.
- Ofrecer promociones temporales, como «primer mes gratis» para nuevos clientes.
- Proyección: Aumentar la ocupación del 78% al 85%, lo que generaría 50.000 € adicionales en ingresos anuales.
Optimización de precios:
- Ajustar tarifas un 5% al alza en todos los tamaños de trasteros.
- Proyección: Incremento de ingresos en 27.500 € anuales.
Mejoras en las instalaciones:
- Renovar la señalización exterior y las áreas comunes (inversión: 10.000 €).
- Implementar un sistema de acceso automatizado para mejorar la experiencia del cliente (inversión: 15.000 €).

3.2. Estrategias de Marketing para Compradores (NUEVO)

Diseño de material promocional:
Creación de un dossier que resuma las fortalezas del negocio, incluidas métricas clave, fotos de las instalaciones y proyecciones de crecimiento.
Segmentación de inversores:
- Inversionistas individuales: Buscan ingresos pasivos con bajo nivel de gestión.
- Empresas del sector: Interesadas en expandir su red de self storage.
Publicidad en portales especializados:
Publicación del negocio en plataformas como Self Storage Marketplace y LoopNet.

4. Búsqueda de Compradores e Inversores

Acciones realizadas:
- Identificación de 10 posibles interesados: 6 inversores individuales y 4 empresas del sector.
- Envío de información detallada a los interesados con un 80% de respuesta positiva.
Próximos pasos:
- Agendar visitas guiadas a las instalaciones para los compradores más interesados.
- Negociar las condiciones de venta con ofertas iniciales que oscilan entre los 4 y 4,2 millones de euros.

5. Optimización Post-Traspaso (NUEVO)

Servicio de acompañamiento para los nuevos propietarios:
Durante los primeros 3 meses después del traspaso, ofrecemos:
1. Análisis financiero mensual: Seguimiento de ingresos, ocupación y costes operativos.
2. Recomendaciones estratégicas: Implementación de mejoras sugeridas, como ajustes de precios o campañas de marketing.
3. Capacitación del equipo: Formación en el uso de sistemas de gestión y atención al cliente.

Objetivo: Garantizar una transición sin interrupciones y maximizar la rentabilidad desde el inicio para los nuevos propietarios.

Conclusiones y Recomendaciones

Valoración: El negocio tiene un valor estimado de 4.125.000 €, con potencial de aumentar a 4.500.000 € tras implementar las mejoras recomendadas.
Optimización previa al traspaso: Priorizar el aumento de la ocupación, ajustar precios y realizar mejoras estéticas para incrementar el valor percibido.
Búsqueda de compradores: Continuar con la segmentación actual, priorizando inversores que valoren la estabilidad del flujo de ingresos.
Post-Traspaso: Proporcionar soporte estratégico a los nuevos propietarios para garantizar una transición exitosa y mantener la competitividad del negocio.

En Cowin, te ayudamos en cada etapa del proceso, asegurando que obtengas el máximo valor por tu negocio y que el traspaso sea fluido y exitoso.

¿Quieres un informe detallado adaptado a tu negocio? Contáctanos y trabajemos juntos para llevar tu traspaso al siguiente nivel.